עסקאות PreSale מה חשוב לבדוק, הסיכונים וההיתרונות:
עסקאות PreSale או "על הנייר" הן עסקאות שבהן דירות נמכרות על הנייר עוד לפני שהפרויקט התחיל להיבנות, ולעיתים אף לפני שהתקבל היתר בנייה. רכישה מוקדמת כזו מאפשרת לרוכשים לנצל הנחות וליהנות מאפשרויות בחירה ייחודיות, אך ישנם סיכונים שחשוב לקחת בחשבון.
יתרונות בעסקאות PreSale
- מחיר מוזל (מחירי דוח 0): בעסקאות , הקונים נהנים מהמחיר הנמוך ביותר שהיזם רשאי למכור. היזם נמצא בשלב שבו יש לו אינטרס כלכלי חזק למכור את הדירות במהירות האפשרית על מנת להבטיח ליווי בנקאי לפרויקט. לכן, היזם מציע את המחירים הנמוכים ביותר שאותם הוא יכול למכור, אשר נקראים "מחירי דוח 0". מחיר זה הוא המחיר המינימלי שמאפשר את המשך קידום הפרויקט, ולעיתים קרובות מדובר במחיר שהוא נמוך משמעותית ממחירי השוק הצפויים ומהמחירים של המכירות העתידיות לאחר שלב זה .
- בחירת דירה ייחודית: אחד היתרונות המרכזיים ברכישה מוקדמת עוד לפני קבלת ההיתר הוא שהרוכש יכול לבחור את הדירה המתאימה לו מתוך מגוון רחב של אפשרויות. בשלב מוקדם זה כל הדירות בפרויקט פתוחות בפניכם. זוהי הזדמנות לבחור דירה מבודלת שאין עוד כמותה בפרויקט, או שיש מעט מאוד דירות דומות לה. לדוגמה, דירה עם כיווני אוויר טובים, מיקום , קומה מועדפת – זו עשויה להיות דירה אטרקטיבית במיוחד בעתיד, כאשר תחליטו למכור אותה.
היתרון של דירה מיוחדת הוא שכשיגיע הזמן למכירה או להשכרה, לא יהיו לכם מתחרים רבים על אותה דירה בשוק. דירה מבודלת כזו תהיה אטרקטיבית יותר לקונים עתידיים או לשוכרים פוטנציאליים, ותוכלו למכור אותה במחיר גבוה יותר מאשר דירות סטנדרטיות באותו פרויקט.
- הנחה ובידול: היתרון הכפול בעסקת PreSale הוא שגם קיבלתם את המחיר הנמוך ביותר שהיזם יכול לתת וגם הצלחתם לבחור דירה מיוחדת שיכולה להגדיל את פוטנציאל הרווח בעתיד. דירה כזו, בגלל ייחודה, יכולה להפוך לנכס נדל"ני מבוקש שאין לו מתחרים במכירה או השכרה עתידית.
סיכונים בעסקאות Presale
- סיכון הקבלן: אחד הסיכונים המרכזיים בעסקאות PreSale הוא הסיכון שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו או שהבנייה תתעכב. חשוב לוודא שהקבלן הוא חברה יציבה איתנה ואמינה, עם רקורד מוכח של פרויקטים שהושלמו בהצלחה.
- שינוי במחיר הדירה: מחיר הדירה יכול להשתנות בעקבות מדד תשומות הבנייה, מה שיכול לגרום לעלויות נוספות. יש לבדוק האם מחיר הרכישה הוא קבוע וסופי או שהוא צמוד למדד תשומות הבניה.
- השלמת העסקה : בעסקאות PreSale, האכלוס הצפוי הוא לרוב בעוד מספר שנים, מה שמעלה סיכון מסוים שחשוב להיות מודעים אליו. כאשר אתם מתחייבים לעסקה בשלב מוקדם, לא ניתן לדעת בוודאות מה יהיה הסטטוס הפיננסי והתעסוקתי שלכם בעתיד.
אחד הסיכונים העיקריים הוא האפשרות שעם הגעת מועד האכלוס, לא תוכלו לקבל משכנתא , לכן מומלץ לשקול את האפשרות לחתום על משכנתא עוד במועד רכישת הדירה ולמשוך רק חלק קטן מהסכום בכדי להבטיח את קבלת המשכנתא העתידית.
מה חשוב לבדוק בעסקאות Presale
- איתנות הקבלן: חשוב לבדוק את היסטוריית הקבלן והפרויקטים הקודמים שלו. האם הוא עומד בזמנים? האם יש לו בעיות משפטיות או כלכליות?
- ליווי בנקאי : האם יש ליווי בנקאי? מי הבנק המלווה
- הסכם הרכישה: יש לבחון בקפידה את תנאי החוזה שהם לפי התנאים המסחריים שסגרתם, האם יש פיצוי במקרה של עיכובים במסירה, במידה ולא יתקבל היתר תוך X זמן לוודא שניתן לסגת מהעסקה ולקבל את הכסף בחזרה.
- בדיקת מחיר הדירה: בצעו השוואות לדירות דומות באותה השכונה או בפרויקטים אחרים כדי לוודא שההנחה שאתם מקבלים אמיתית ומשקפת את המצב בשוק.
כיצד יודעים אם מחיר ה PreSale – הוא אמיתי ומוזל
- השוואת מחירים: בצעו בדיקות שוק והשוו את המחירים לדירות דומות בפרויקטים אחרים שמשווקים בשכונה, חשוב לעשות השוואה לדירות על הנייר ולא לדירות מוכנות – תפוזים לתפוזים.
- תכניות עתידיות בשכונה: חקרו האם יש תכניות פיתוח עתידיות באזור (כגון הקמת קניון, פארק הייטק, רכבת), שיכולות להעלות את ערך הדירה בעתיד.
עסקאות PreSale מציעות יתרונות רבים, במיוחד עבור רוכשים שמחפשים נכס במחיר מוזל עם פוטנציאל לרווח עתידי. עם זאת, מדובר בעסקה שדורשת מחקר ובדיקות מעמיקות לפני קבלת החלטה. חשוב לבדוק את היציבות של הקבלן, את תנאי ההסכם ואת הסיכונים הקשורים בעיכובים בבנייה. כאשר אתם פועלים בזהירות ומתכננים נכון, תוכלו להנות מהיתרונות של דירה מיוחדת במחיר אטרקטיבי, ולהפוך את הרכישה להזדמנות נדל"נית רווחית.
