- אוניברסיטאות ומכללות – אזור עם סטודנטים מבטיח ביקוש לשכירות.
- מרכזי תעסוקה והייטק – אזור עם תעסוקה מבטיח פוטנציאל לצמיחה ואוכלוסיה איתנה.
- תחבורה ציבורית טובה – אזור עם תחבורה נגישה יקל על תושבים להגיע לעבודה, ולהתנייד בעיר דבר שמשפיע על הביקוש.
- כמות קרקעות לבנייה – אם יש מעט קרקעות לבנייה, זה עשוי להוביל לעליית מחירים בעתיד.
לאחר מכן, יש לבדוק מהם הגורמים השליליים באותן ערים – בעיות תחבורה, עומסי תנועה, מפגעים סביבתיים או אחרים – ולבחון אם אלו ניתנים לשינוי בעתיד, במידה והגורמים השליליים ברי שינוי כאן מתחיל להיות מעניין ויש כאן נקודת מפנה שתשפיע על הבחירה שלי.
מחקר ברמת השכונה (מיקרו)
לאחר בחירת העיר, יש לרדת לרמת השכונות. כאן יש לבחון אילו שכונות מתאימות לתקציב שלכם ולבדוק את תוכניות העירייה לאותן שכונות – האם יש תכניות להתחדשות עירונית? האם יש פרויקטים עתידיים?
לאחר בחירת שכונה אחת או שתיים, נדרש לרדת לשטח ולראות את הדירות בעצמכם, לשוחח עם תושבים מקומיים ולחקור את הסביבה. חשוב להבין מי האוכלוסייה שגרה בשכונה האם הם סטודנטים, משפחות, חרדים וכך אוכל לדעת להתאים את הדירה שארכוש לאוכלוסייה לדוגמה אם יש דירות שני חדרים בשכונה חרדית אדע שככול הנראה יהיה לי קושי למכור את הדירה למישהו שהוא לא משקיע.
השוואת דירות ומחקר שוק
כשאתם מתמקדים בשכונה מסוימת, עליכם לראות לפחות 50 דירות כדי להבין את השוק בצורה מדויקת. רישום כל פרטי הדירות (גודל, קומה, כיווני אוויר, מחיר) יאפשר לכם לבצע השוואה בין תפוזים לתפוזים – להבין מדוע דירה מסוימת יקרה יותר מהשנייה ומהם המאפיינים שמשפיעים על המחירים.
שוחחו עם בעלי עסקים מקומיים (כמו ירקנים, ספרים) כדי לאסוף מידע על השכונה, מה קורה בה, ואילו סוגי אנשים גרים בה, תראו דירות מפרטיים דירות ממתווכים, תסתובבו לאחר מכן עם מתווכים תבינו מי המתווך החזק בשכונה ותדלו ממנו אינפורמציה תיידעו אותו שאתם מחפשים כאן עסקה והוא יעזור לכם להבין את השוק גם מנקודת מבטו תעשו לאחר מכן הצלבה עם מה שאתם למדתם וחקרתם.
זיהוי מחיר השוק וקבלת החלטה
בשלב זה, לאחר כמה חודשים של מחקר מעמיק, תוכלו להבין בדיוק מהו מחיר השוק בשכונה. הכרת הנתונים בשטח תאפשר לכם לזהות מתי יש עסקה טובה "בוננזה" ולהגיב מהר יותר. כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי נכסים, גם בלי לראות אותם, ולזהות מתי מדובר בעסקה משתלמת.
כיצד ניגשים להשקעות נדל"ן בישראל בצורה מושכלת
השקעות נדל"ן בישראל הן דרך רווחית ומשמעותית להגדלת השווי וההון עצמי, אך כדי להצליח, יש לגשת לתהליך בצורה מסודרת ומחושבת. הנה השלבים המרכזיים שתצטרכו לעבור כדי לוודא שההשקעה שלכם תהיה מבוססת על נתונים, מחקר מעמיק ותכנון נכון.
הגדרת התקציב והבנת הסטטוס הפיננסי והתכנוני
הצעד הראשון בהשקעות נדל"ן הוא להבין מהו התקציב שלכם ומהו מצבכם הפיננסי הנוכחי. עליכם לשאול את עצמכם כמה שאלות קריטיות:
- כמה הון עצמי יש לי? איפה הכסף שלי נמצא, לעשות מיפוי נכון ומדויק ולהבין בדיוק כמה הון עצמי יש לי .
- כמה אני יכול לחסוך בכל חודש? הבנת היכולת לחסוך יכולה להשפיע על גובה ההשקעה שאתם יכולים לבצע. ליכולת חיסכון יש כח משמעותי לא פחות מכמה כסף פנוי יש לי.
- מהי המשכנתא המקסימלית שאני יכול לקבל? כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מנת להבין את ההיקף המימון שתוכלו לקבל מהבנק, עם זאת יש כללי אצבע שמשתנים מעת לעת והם :
- סכום מקסימאלי שאוכל לקבל משכנתא = עד 40% מההכנסה הפנויה שלי.
- אופן החישוב : על כל 100,000 ₪ שאקח מהבנק אחזיר 550 ₪ בחודש.
- מהו מחיר הדירה המקסימלי שאוכל לרכוש – לאחר הבנת ההון העצמי והמשכנתא האפשרית, תוכלו להבין מהו התקציב לדירה.
בחירת שוק עיר ושכונה מתאימה (מאקרו)
לאחר שהגדרתם את התקציב, הגיע הזמן לבחון באילו ערים ניתן להשקיע. למשל כשאנחנו מבצעים השקעות נדל"ן בחיפה, החלטנו להתמקד בה לאחר שבחנו לפחות 3-5 ערים. חשוב לבחור ערים שיש להן "עוגנים" כלכליים אשר מעודדים צמיחה ויציבות.
הבנת המשמעות של מחיר העסקה
נקודה קריטית שרבים נוטים לשכוח היא שהמחיר הוא החשוב ביותר בעסקאות נדל"ן, לא מצב הנכס. ישנם משקיעים שחושבים שהשבחה ושיפוץ הם הדרך הנכונה להרוויח כסף, אך מה שבאמת חשוב הוא המחיר בו אתם רוכשים את הנכס.
היכולת לזהות עסקה טובה תלויה בשני פרמטרים עיקריים:
- בשלות המוכרים – עד כמה הם בשלים ורציניים למכור.
- כורח המציאות של המוכרים – האם הם חייבים למכור במהרה ? לדוגמה : (מבוגרים שגרים בקומה אחרונה)
כששני התנאים האלה מתקיימים, ניתן לנצל את המצב לטובתכם במשא ומתן ולהגיע לעסקה מצוינת.
השקעה מוצלחת בנדל"ן בישראל תלויה במחקר מעמיק, תכנון נכון, וזיהוי עסקאות במחיר נכון. בשילוב של הבנה פיננסית נכונה וחקר שוק מעמיק, תוכלו למצוא את העסקה המתאימה שתעניק לכם ביטחון כלכלי ואפשרות הגדלת הון בדרך מיטבית.
